段階金利

住宅ローン借り換えについて フラット35で残り25年住宅ローンが残って...段階金利

銀行から証書貸付で返済中です。
あとわずかで終わるんですが、今の段階で増額して計画を組み直す申込はできるのでしょうか?

返済は 滞りなく先払いなどや増資をせず契約どおりの方が中小銀行の信用度は上がるようです。
もちろん-金利ですので銀行は貸したので条件さえ会えば増額はできると思います。
一番よいのは 今のがまもなく終わるのであれば新たな貸付を試みるのもよいかと思います。

2017/3/26 21:50:56

投資用マンション。
新築と築浅中古はどちらが良いでしょうか? 詳しい方ご意見お願いします。
分散投資の一環として、都心のワンルームマンションの購入を検討しています。
都心の立地が良い所なら価値も下がりにくいと考え、山手線中心?下側もしくはターミナル駅から数駅、広さ25平米程度、駅から徒歩10分以内、築10年以内を希望したところ、2000万円代後半?3000万円代前半で新宿区、文京区、台東区(浅草周辺)で良さそうな物件がいくつかあり、そのあたりで考えていました。
株や投信も増やしていきたいので、少額の自己資金で始め、フルローン融資で適宜繰上返済をするつもりです。
しかし、勉強の一環として新築マンションを販売している会社のセミナーにも参加したところ、新築のメリットもレクチャーされ、迷いが生じてきました。
新築は客付も良い上、当面修繕費用が発生する心配もなく、万が一欠陥が生じても瑕疵担保保険が使える事、新築でも地域相場から乖離した家賃は設定していないので、今後も家賃を大幅に下げる事はないなど。
調べると周辺の築10年の同様なスペックの物件とは5000円程度の家賃差があるようでした。
価格は2700万円程度だったのですが、場所が板橋区や川崎市などで、今後の不動産価値を考えると中古でもやはり都心が良いかなと思う一方、修繕費や固定資産税の事を考えると、板橋区や川崎市は都心まで電車ですぐですし、価格が同程度なら新築も検討する価値があるのか悩んでいます。
や不動産投資の本などでは中古の方がベターとの意見が多いですが、やはりセオリー通りに都心築浅中古の方が無難でしょうか?面談した販売会社は、新築A社・B社・社員の方も感じが良くオフィスもキレイ・物件も入居者にアンケートを取り使い勝手の良いように工夫されている・返済シュミレーションや税金控除等キチンとした資料を作成してくれた中古C社・社員の方々はキチンとしている印象・こちらも細かい返済プランを作成してくれ、ここ数年の不動産価格の推移について書かれた雑誌や新聞記事を参考資料としてくれ好印象・紹介してくれる物件も納得できるもの中古D社・セミナーや面談内容はためになる内容だったが、社員が悪い意味で不動産屋っぽい風貌・紹介された物件は、安いのは良いが古くて狭いものばかり・シュミレーションで提示された金利が他社より高い(2.2%、他社は2%以下)ちなみに私自身はお給料は決して高くはありませんが、一部上場企業勤務、30代後半、借入金もないので、高い金利でしか融資が得られないという事はないと思います。

投資用マンションで一番失敗しやすいのは【新築】です。
それから段階的に【築年数】の経過によって成功の度合いは高まっていきますが、それも一定の古さの年数までで止まってしまい逆現象が始まります。
まず投資マンションを行う場合は【インカムゲイン】で最終的に利益を上げていくのか?【キャピタルゲイン】で利益を上げるのか?を想定してから物件ごとに具体的に祖提携さんを緻密にして仕込む物件を決めてください。
理想はやはり、【実質利回りで10%前後】の物件です・・・【インカムゲイン】を考えて投資をするなら、最悪15年くらいで投下資本(金利や修繕費その他の経費も含む)を回収してその後は完全に家賃収入が年間経費を差し引いて丸々収入になるような物件を選ぶべきです。
【キャピタルゲイン】を考えて投資をするのであれば間違いなく今後、所有して15年以内に「バブル的な価値の高騰」が見込めて、その時期に転売により大幅に利益が上がりそうな物件を選ぶべきです→はい、現在から将来の日本ではそんな物件は東京といえどほぼ皆無でしょうけど・・・では、何故「新築の投資マンション」は一般的に失敗なのか?というのを言いますと基本的に【暴利】な金額で売られている点です→いわゆる「仕込み金額が家賃に比べて高すぎる」という事です。
新築マンション会社の粗利益率は「一般的な居住用物件」を分譲している会社で約20%~40%平均です。
そこに来て「投資用ワンルームマンション」を分譲している会社の場合は50%~100%粗利が乗せられてるのが一般的です。
そして数年~10年未満の築浅物件も同じように失敗しやすいという理由は新築と同じ高い金額だからです。
なぜかといいますと、まずそれが「何故?売りに出されているか?」という背景を考えてください・・・多い理由の殆どが●新築会社の営業マンに薦められてついつい購入してしまったがよくよく考えると投資でもなんでもない・・損をするだけじゃん・・・と気づいて後悔しているオーナーが売りに出しているケースが殆どだからです。
そしてそういう所有者に限ってあなたと同じように、「ほぼ全額フルローン」で買っているので、たかだか10年以内では元金も殆ど減っていないので失敗に気づいて早く手放したいけどローン残があるので相場よりも高く売りに出さなければならない←あなたが今見ている物件のケースはたぶんこのケースでしょう・・・でないと、なんでそんなに早く売りに出してしまうのでしょう・・・そして現金客などで事情があって早期に売り出さないといけない客の物件で本当においしい物件はまず、一般人に紹介する前に、仲介業者で買い取ってしまいますので・・新築をセミナーなんぞのタダの「営業推進企画」にだまされて新築で購入した被害者を【一次被害者】・・・そしてそれの損切り早期手放し物件を購入してしまう被害者を【二次被害者】と私の中では認知しています。
あなたの現在の夢と希望の考えを打ち砕くような回答で心苦しいのですが約30年前に「ワンルームマンション投資会社」から初めて業界に入ってそこから色々と不動産業界を渡ってきて現在は普通の仲介を行っていて中古マンションでも顧客の投資家に厳選して薦めて利益を上げさせている不動産業者としての意見として参考にして頂ければと考えます。

2018/4/13 01:29:27

やはり新築は避けるべきですよね…
頭金を入れてローンを早期に返済する事も検討しましたが、不動産投資1本でやっていくつもりはないので、頭金はできるだけ抑えたいと考えています。
利回りが良い物件が理想ですが、都内の立地が良い所だと表面利回り4-5%が平均水準だと思います。利回りで選ぶと郊外か築年数がかなり古いとか。
ご回答者様は不動産業との事ですが、不動産投資で利益を上げるには、楽待等で物件を探し、仲介業者から購入するのが良いのでしょうか?
その場合、管理業者は自分で選定しないといけないのですか?
今まで見てきたのが直販?の会社ばかりなので、そのあたりが勉強不足で良くわからず…
詳しく教えて頂けると幸いです。>

アメリカの金利が高くなると日本のも高くなると聞きました。
理由は、米国の金利UP→日本の国債を買ってた人の資金が米国債に流れる→日本の国債が余る→金利UP、ということだそうなのですが、で、実際、トランプが当選してから日本の金利も高くなりました。
こういうことは過去にもありましたでしょうか?米国が量的緩和を終了して、段階的に金利UPするたびに、日本の金利もUPしたんですか?

例えば日本が金融緩和をしたときは金利は日本が一番さがったものの他国も下がりましたアメリカの金利が上がれば日本などほかの国すべての金利が上がります(単一国のデフォルト不安などではその国は偏ります)債券(金利)も株も 局所の差はあれど すべての国で基本的にリンクしていますチャートを見比べてみましょう為替を加味するとかなりリンクしています

2016/11/23 01:20:36

ありがとうございます!チャート比べてみます。>

住宅ローンの金利についての質問です。
現在は、低金利と聞いたのですが、今後1年は、上昇することが間違いないのでしょうか?私は、住宅の建設を検討しています。
ただ、現在は工務店選びの段階で、話はゆっくりとしか進んでいません。
妻の仕事の都合、両親の説得、住宅に求める要望の検討などで時間がかかっています。
ただ、「今は低金利なので買い時」という情報が、知人やネット、書籍からよく得ています。
私としては、今すぐに建てるのではなく、時間をかけたいです。
(具体的には、今後1~2年後に建てたいと思っています)ただ、金利のことはたいへん気になります。
金利のわずかな差が、膨大な金額の差につながりますからね。
そこでお聞きしたいのが、今後の金利の動向です。
もちろん、「そんなものはわからない」「あくまで予想でしかない」というのがあると思います。
しかし、見通しだけでも持ちたいので、ご教授いただけませんか。
※自分なりにも調べましたが、「このサイトを見るといいよ」というようなご助言でも結構です。
補足みなさま、様々な角度からの回答ありがとうございます。
ちなみに、私はフラット35を利用する予定です。
したがって、現在の金利が35年間続くものだと考えています。

私も家を建てるため、住宅ローンについて調べました。
あくまで自分の見解ですが、直近1年以内は大丈夫だと思います。
ただ日銀の金融緩和がいつ終了するかが問題です。
終了した場合、上がることが予想されます。
(たぶん?)住宅ローンの場合、変動金利→短期プライムレート固定金利→長期プライムレート後は、日銀金融政策決定会合の結果とアメリカの金利の動向のチェックはした方がよいと思います。

2017/8/20 15:08:25

金融緩和効果で、金利がさがり、ついに個人国債が、手数料を含めると利回りマイナスとなるため募集中止という段階まできました。
この道をすすめてほんとうに大丈夫なんですか?

国債が不良債権化で 売られる危険があります。
しかし馬鹿は「増税をしないから」と話をすり替えます。
結論 ダメです。
日本はやばいよ

2014/12/11 01:55:45

住宅ローンどの金利が良いかアドバイスください。
3000万円の借り入れ、銀行、35年ローン店頭基準金利変動金利?2.675%3年固定?2.5%5年固定?2.7%10年固定?2.7%基準金利から1.5%マイナスが適用段階固定?当初10年1.05% 11年以降1.85%全て団信込みの金利です。

たったこれだけの与条件で比較論なんて成立せんだろ。
借金なんてのは金利がゼロではない以上、なるべく少なく借りてなるべく早く返した方が良いに決まってるのだ。
それが住宅ローンというものにおいては、月々の収入の中から返済に回せる金額に個々に異なる制約があったり、返済期間において想定される収入に変動が予想されたり、一定の期間においては減税などの恩恵があったりするから、計画的に借入額を増やしたり返済期間を長くすることなどを検討するのだ。
貴方の年齢や現時点での収入、将来における収入の変動予測などが何も解らない中では、固定or変動という判定も返済期間の設定もしようがない。
強いて言うなら「現在の金利の低さと、住宅ローン控除の効果を意識すべし」ってところだな。
貴方が例に挙げている金利はどれも少々高い気がするんだが、今は大手都市銀でも変動なら引き下げ後の金利は1%を切ってくると思う。
住宅ローン控除が適用されるうちは金利のことは忘れても良いぐらいなので、繰上げ償還を視野に入れつつ当初の10年は借入額を多目に設定して、返済期間も長めに取るということも現実的に考え易い。
まとまった現金を手元に置いておきたいと思うのか、あくまで利息負担を減らすことを目指すのかによっても判断は変わってくる。

2016/6/21 12:20:39

フリーローンについて。
地方銀行のフリーローンに申込む予定です。
そこで質問ですが、地方銀行の保証会社と、私が既に所有しているクレジットカード発行会社??が同じ場合、リボ払いで未払いの残高は審査に影響するのでしょうか??クレジットカードのショッピング枠は、【他社の借入】には含まれない事は調べてわかりました。
しかし、同じ会社が発行のクレジットカードショッピング利用枠の残高が【自社借入】という形で判断されるのか気になります。
※既に他の銀行でフリーローンを申し込み、審査は通りました。
こちらは、本申込をする前の段階です。
仮に今から申込む予定の地方銀行の審査が落ちた場合、影響はあるのでしょうか??よろしくお願いします。

上段の質問についてフリーローンは金利も高いし、保証会社もそれなりのリスクをとって審査しています。
リボ払いの残高が幾らか分かりませんが、影響ないでしょう。
他行のフリーローンでも、リボ残高は見ていますよ。
下段の質問について関係ないと思います。

2018/7/5 06:45:59

そうなのですね。リボは、120万の枠に対して、10万円程度です。よく検討してみます。ありがとうございました。>

住宅ローンについて土地を購入して、注文住宅で自宅を建てる予定です。
希望の土地が見つかり、契約段階にきていますが、住宅ローンを借りる際に土地の費用は借りる事ができますか?金利が安い新生銀行を考えていまが、可能でしょうか?(新生銀行では住宅が建ってからしか資金はおりないみたいですが、皆さんどうされているのですか?)

一般的な住宅ローンの場合は土地購入費用まで借りれます。
以下に二段階融資の流れを説明しておきますね。
【良い土地が見つかった】家族で相談して大まかな床面積を決めます。
【銀行にて事前審査】土地建物価格+諸経費-頭金(建物価格は概算で可)【事前審査合格】後で融資額増額はできません。
減額はできます。
【土地売買契約】「銀行の審査が通ったら買う」特約を入れておきます。
【正式審査申し込み】申し込んで7日程度で正式承認。
【正式承認】銀行で土地部分の金銭消費貸借を締結します。
【土地決済】土地の残代金+αを銀行が融資実行します。
【建物内容検討開始】土地決済から2年以内に家を建ててください。
【建物詳細決定】建築請負契約を交わし、工務店が建築確認申請を行います。
【建物正式審査申し込み】申し込んで7日程度で正式承認。
【建物正式承認】銀行と金銭消費貸借契約締結。
このときに融資実行時期について良く話し合っておきます。
例えば上棟時に3分の1、完成検査時に3分の1、引渡し時に3分の1。
銀行によっては分割融資不可でつなぎ融資が必要な場合があります。
つまり先に土地部分のローンがスタートします。
このメリットは、慌てて工務店や詳細を決める必要がありません。
ポイントは後で増額不可なので融資額を多めに事前審査しておくことです。
楽しいマイホーム計画になりますように♪

2012/8/22 10:14:38

住宅ローンの相談がしたいです、銀行では相手にされませんか?新居を検討しています。
まだ決まっていない段階で、銀行に行っても意味ないでしょうか…?フラット35や変動金利、5年固定…など、色々相談したいのですが。

銀行の支店に行っても取り扱っている商品を案内する程度になるでしょう。
特にフラットについては、銀行で詳しい話は聞けないと思ってください。
フラットは取扱いをしていますが銀行にとって全く収益にはなりませんので説明が出来る人は支店にいない場合が多いです。
ローンセンター、ローンプラザと呼ばれるローン専門の部署に相談にいったとして事前の予約がないと、不馴れな担当者に当たることもありますので、事前に予約をすることを勧めます。
正直、漠然とした状況のお客様は、忙しい時の来店の場合は不馴れな担当者にあたると思った方がいいですよ。
土日のローン相談会、月曜日、金曜日、11月から年末は避けた方が無難です。
住宅展示場住まいの広場などと呼ばれている所で、相談会を行っている場合もありますので、そちらを勧めます。
銀行のブースもありますよ

2017/8/11 19:11:43

住宅ローン借り換えについてフラット35で残り25年住宅ローンが残っています。
今後金利が段階的に上がる為借換えを決断したのですが、同じ銀行での住宅ローン借り換えは原則不可とは知らず、金利引き下げの交渉もせず、同じ銀行から借り換えのシミュレーションを2パターン送ってもらいました。
(申し込み用紙も同封されていました。
)しかも他社と比較した結果、諸費用等を考えても同じ銀行で借換えするのが一番得でした。
どちらも諸費用等差引いて①1年短くなり残り24年で約140万程安くなる②5年短くなり残り20年で約230万程安くなる①は月額が2~4000円減る ②は月額が14~16000円増えるが5年短縮が魅力。
諸費用を引いても100万以上は安くなる為借換えのメリットはあると考えています。
②で申し込みたいのですが、実は1年位前に一度だけクレジットカードの引き落とし日に残高不足でその後連休に突入し、連休明けにカード会社からの連絡で振込、9日遅れてしまった事があります。
なんとかして同じ銀行で借換えしたいのですが、そもそも原則不可な上、期間短縮の場合審査が厳しいようなのでクレジット延滞してる場合ほぼ無理なのでしょうか?他行は金利はほぼ同じで諸費用のみ違うので、20万程損をしても他の銀行に申し込んだ方が審査に通りやすいのでしょうか。

フラット35=住宅金融支援機構、での借入から、銀行直の住宅ローンへの借換は審査が通れば、同じ銀行でも可能です。
同じ銀行で、銀行直から銀行直への借換が不可、ということです。
クレジットの延滞は審査に影響するとは思いますが、移動でもなく1回だけであることなどを申込前に銀行へ話した上で相談してみると良いと思います。
クレジットの延滞は他行といえども、審査に影響しますので、先ずは諸費用の少ない現銀行への相談が良いと思います。

2017/7/4 12:37:46

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