段階金利

悩んでます。どうどうめぐりな考えしか浮かばない。 10年固定 3,...段階金利

住宅ローン借り換えについて2009年5月に住宅を購入に現在ローン返済中借り入れ条件は、借入金2500万円 30年返済(2039年4月まで)20年固定2.4% その後1.3%優遇。
現在までに2度繰り上げ返済の実施をしています。
2010年1月に1度目の繰り上げ返済(期間短縮)最終2034年8月2012年1月に2度目の繰り上げ返済(返済額変更)結果残債が今の段階で1680万程となっています。
借り入れ当初は、住宅ローンは長期固定の方が安心でよいかな?と思い20年固定を選択しましたが、ここ最近の特別金利等を見るとだいぶ損をしているような気がしてなりません。
思い切って変動金利に変更しようかともおもうのですが・・・固定金利派、借り換えて変動にした人アドバイス願います。
借りに現在借り換えを考えている銀行では通期2.05%引きで現在0.65%+8大疾病0.3%との事でした。
宜しくお願いします。
補足子供がちいさい為、教育費等を考えると今後は5年毎に100万円前後の繰り上げ返済が目標となります。

私も似たような状況で先日借り換えをしました。
当初は2150万を20年固定、2.65%当時はリーマンショック前で金利は毎月上昇という時でした。
今後も金利上昇が続くと判断し、長期固定を組みましたが・・・・で、さすがに今の低金利を見て借り換えを決断したわけですが、とりあえず1年固定0.6%にしました。
その後も1.7%優遇になったので仮に今の金利で5年固定でも1%を切る数字、個人的にあまり好きじゃないのですが、変動だと0.7%程度。
この辺をどうするかは1年後に考えます。


借り換え時に色々手数料だのなんだので結構なお金はかかりますが、私の場合はトータルで考えると、借り換えることで350万以上支払いが減るので迷わず決めました。

2012/9/30 09:23:08

以前の住宅金融公庫で10数年前に11年目から4%になる段階金利の時期がありましたが、その時期がわかる金利推移表が掲載されているサイトやその時期をご存知の方お教え下さい。
仕事の関係である程度の時期が知りたいのですが検索していてもなかなかたどり着けません。
よろしくお願いします。

私の公庫の住宅ローン平成12年に組みました当初金利2.6%今年の7月から4%です。

2010/10/31 17:16:32

1/29の日銀の決定で市場短期金利がマイナスになるメカニズムを知りたい。
1/29の日銀の決定はそれまで+0.1%の金利が付いていた260兆円の日銀当座預金を3段階(200、50、10兆円)に分け、それぞれ +0.1%、0%、-0.1%の金利にするとのこと。
これによって市場短期金利が下がりマイナス金利になり、さらに10年物国債の長期金利までマイナスになったと世の中で騒いでします。
しかし、私はなぜ市場金利がマイナス金利になるのか、理解ができません。
銀行が日銀から受け取る当座預金利息額は、以前は260兆円の0.10%で年間2600億円でしたが、今回の変更で1900億円に減りました。
700億円の利益減は確かに大きいでしょうが、昨年の銀行セクターの経常利益の合計は6兆5000億円なので、そのわずか1%程度です。
銀行の収益がわずか1%減るだけでどうしてマイナス金利になるのでしょうか?日銀が1/29の発表以外に裏でなにか銀行に指示を出したのでしょうか?先日の日銀の発表が世の中にマイナス金利を引き起こしたメカニズムを教えてください。

>先日の日銀の発表が世の中にマイナス金利を引き起こしたメカニズムを教えてください。
増加部分にだけでも効果があるのだそうです。
Q4.「階層構造」で、一部にしかマイナス金利を適用しないのでは、効果がないのではないか?A.金融取引の価格(金利・株価・為替相場など)は、ある新しい取引を行うことに伴う限界的な損益によって決まる。
マイナス金利が当座預金残高の全体にかからなくても、限界的な増加部分にかかれば、新しい取引によって当座預金が増えることに伴うコストは▲0.1%である。
金融市場ではそれを前提として金利や相場形成がなされる。
「(参考)本日の決定のポイント」[PDF 126KB](2016年1月29日公表)www.boj.or.jp/announcements/release_2016/k160129b.pdf

2016/4/17 16:34:45

回答ありがとうございました。引用されたものは当時の日銀HPのQ&Aですね。
しかし、私はまだ納得ができないのです。
具体的に言うと、銀行が新規の国債を購入するとき、代金を国庫に支払いますが、国庫への納付を取り扱うのは日銀なので、銀行は自行の日銀当座預金から支払います。そして、数日後にその国債を日銀に転売すると、代金は日銀からその銀行に日銀当座預金にて支払われます。すると、その銀行の日銀当座預金はほとんど増減なし。正確にはわずかな転売益のみが増えます。
つまり、国債を売却した額ではなく、わずかな転売益のみマイナス金利の部分に追加されるのです。これでどうして市中短期金利に影響するのでしょうか?
また、銀行はいつでも日銀当座預金のマイナス金利になる部分を引き出して全銀ネットの自行の口座に入れることができるはずです。そこなら金利ゼロのはず。 私には理解ができないのです。
もう少しごご説明下さると幸いです。>

マイナス金利と同時に年間80兆円の量的緩和も継続しますから、確実にマイナス金利の超過準備は増えていきます。
銀行が超過準備を受け入れるためには、日銀は国債を高く買い入れることにより銀行に補助金を与えるしかありません。
そしてやがては、長期国債も元本より高く買い入れなければならなくなると思います。
これ消費税増税をしたくて日銀を操った日本崩壊のシナリオですか?消費税も8%に上げてしまったのですから 延期程度で日本経済を立て直すことは不可能ですね?

2016/6/13 14:05:41

住宅のローンですが、現段階(今後2年間ほど)では固定金利と変動金利とどちらが得でしょうか?

この問題は皆さん悩むところで、私もいろいろ勉強していますが答えは無いが正解でしょう。
これでは投稿の意味がないので、私なら今後2年間の事でしたら、変動金利がいいと思います。
理由をあげます。
1.ようは、金利の変動リスクを自分で持つか銀行に持ってもらうかの事だと思います。
当然固定は銀行に変動リスクを持ってもらうのだから余分に金利を差し上げるわけです。
そんなに金利が上がらなくても。
2.金利upのリスクばかり話題にしますが、金利downか金利そのままも同じくらい大事高リスクですよ。
金利が低くなろうとしている時期にわざわざ高金利選ばなくても。
3.では、金利upの場合を考えて見ます。
その場合は必ずではないですが景気も多少は上向きに転じていると思われます。
その他派生商品も上がってきていると考えるのが妥当でしょう。
1%金利が上がればそれ以上の利回りが得れる金融商品を持っていればいいのです。
住宅ローン金利ばかり見ていては駄目なのです。
すべては繋がっています。
今世界同時金利下げですが、豪やNZDなど3~4%の金利商品も現実簡単にあります。
色々勉強して住宅ローンを楽しみましょう。
私は勉強して楽しむつもりです。
30年以上かかるのですから。

2009/1/5 10:33:45

今晩もあるのかスイスフラン売りユーロ買い。
スイス国立銀行はユーロスイスの防衛ライン1.2を撤回して三年分のストップを巻き込んで大損させるし揚げ句の果てには命を取ろうとするから恐ろし過ぎますよね?防衛ラインを撤回して新たにマイナス金利と投機マネーが減ったのを狙っていた介入してますね。
どう思いますか?

先日のスイスフラン変動以後の局面はスイス中銀にとっても初めての領域ですので、どのようにすれば安定した金融の責任を果たせるのか試行錯誤の段階だと思いますよ。

2015/2/4 08:26:32

銀行の預金、定期について金利の良い銀行に定期を作ろうと思っています。
げんざい山口銀行や郵貯などで預金口座を持っていますが、定期口座を設けようと思っています。
額は少額ですが、5年10年と長期にわたって使えるものがいいです。
なので、どうせ長期活用するなら少しでも金利の高いところに口座を作ろうと思っています。
東京スター銀行などがありましたが、使っている方はどうも多額のようなのでどうなのかなぁと思っています。
定期などでこだわっている方居りましたら、こうしたらいいなどのアドバイスお願いします。

山口銀行スーパー変動金利定期預金www.yamaguchibank.co.jp/personal/save/variable/pdf/manual.pd...郵貯金利表www.jp-bank.japanpost.jp/cgi-bin/kinri.cgi※このデフレ、超低金利ではどうしようもありません。
高金利先を探すのも良いですが、高金利を待つ態勢をとることを自分は考えています。
その中で、王道はゆうちょの定額貯金です。
(理由)預入の日から起算して6か月経過後は払戻し自由。
3年までは6か月ごとに段階的に金利が変わります。
(金融情勢によってはこの限りではない。
) 10年間半年複利で利子を計算。

2012/9/29 13:35:14

借り換え先の金融機関の保証料について借り換え先の金融機関の保証料について適正な料率かどうかご教授願います。
借り換え先の銀行の段階式固定金利(1~10年2.4%、11~25年2.65%)を1550万残金で利用しようと考えているのですが、一般的には借り入れの2%、、または0.2%と言われていますが審査を通過した保証料は0.4%と高率でした。
行員に理由を聞いてみても保証会社の審査についてこちらは何もわからないとの返答でした。
本当でしょうか?家は建売を購入して(家の価格1470万+土地750万)築5年の物件、年収からの返済負担率も問題ないのですが、保証率はこんなものでしょうか?補足ご意見ありがとうございます。
具体的な金額は1550万借り入れの25年払いで保証料一括払い60万です。
2000万以上で35万は安いですね!!私は騙されているのでしょうか

金利、保証料、事務手数料など金融機関の利益をどの名目で集金するかと言うことで、金融機関によっていろいろです。
事務手数料を0.4%ほど必要な金融機関もあります。
借り換え時の金利も含めた総費用で決められたらいかがでしょうか。

2007/3/25 10:30:56

住宅ローンで悩んでいます。
2012年12月に引き渡し予定の新築マンションです。
フラット35Sが使えるようなので、変動金利にしようか、35Sにしようか悩んでいます。
借り入れは、約4000万円です。
でも、フラット35Sの場合、団信に別途加入するつもりなので、また結構な支払が掛かってしまうようです。
変動金利ですと、保証料なども掛かるようです。
そのため、ごちゃごちゃしてしまい、35年間の金利計算が、団信・保証料などを込みこみで、上手く出来ません。
(単純なフラット35なら、簡単に計算できそうなのですが、、)月々の支払いは、ボーナス支払いなしで毎月いくら位で、また、結局35Sと変動はどちらが得なのか?、アドバイスをいただけないでしょうか?もちろん、来年12月の引渡しなので、金利もまたどうなっているか分かりませんが、参考にしていきたく、宜しくお願い致します。

フラット35Sも変動金利も銀行によって金利が異なりますので,今契約をお考えの銀行の金利でシミュレーションしてみると良いかと思います.フラット35Sの団信特約料については,PCからこちらでシミュレーションできます.www.jhf.go.jp/simulation_danshin/index.html変動金利など,フラットではない場合は,保証料は契約時に一括払いするか,金利上乗せかどちらかです.契約時一括払いの方がトータルでの支払額は減りますが,最初にまとまった支払いが必要になります.月々の支払については,PCからこちらでシミュレーションできます.loan.mikage.to/loan/フラット35Sは段階金利なので,10年後に金利を変更する設定にしてください.変動金利の場合は,金利が変動しますので,この後金利がどう変わるか何パターンか予想しシミュレーションしてみると良いかと思います.フラット35Sと変動のどちらが得になるかは,今後の金利次第です.金利が大きく上がればフラット35Sが有利ですし,金利が今のような低水準のまま長く続けば変動の方がお得です.現在は非常に金利が低いので,変動金利で金利が今のままだと仮定すれば,変動の方が得という結果になりますが,金利が上がれば,一定のところを境にフラット35Sの方が得になります.金利変動については,損得以前に,返済の継続が困難になるリスクもあります.一方,フラット35Sと変動ではかなり金利差がありますので,金利が上がらない状態で,例えば収入が減るような場合は,変動金利ならセーフという可能性もあります.金利がどうなるかは予想が難しいところです.以前から上がるから変動は危険,と言われていましたが,ここ10年以上最低水準がずっと継続しています.これがいつ終わるかはわかりません.(以下はPCよりご覧ください)loan.mikage.to/graph/primerate.htmlなお,先ほどの回答された方は変動金利を誤解されているようですが,ここ10年は変動金利の金利はあがっていませんから,その間に破綻した人は変動金利が理由ではなく,フラットだとしても同様に破綻しています.(返済額が高い分,フラットの方がより破綻しやすくなります)リストラや収入が激減等の場合は,変動でもフラットでも変わらず破綻のリスクがあります.返済額が大きいフラットの方が,より破綻リスクが高いと言えます.また,繰り上げ返済をする場合,金利が低い変動金利の方が返済額が少なくなりますから,同じ額を返済に充てるなら,より多くの繰り上げ返済が可能になります.銀行によりますが,変動金利でも繰上返済自由の銀行も多くあります.例えば,住友信託銀行では,返済用口座に残す金額を指定して,それ以上の金額があれば繰り上げ返済をするという設定ができます.例えば50万と指定した場合,その月のローン返済をした後50万以上の残高があれば,差額を繰り上げ返済することができます.余剰額を入金するだけで自動的に繰り上げ返済できますので,余計な手続きも不要で非常に簡単です.

2010/12/18 11:57:10

悩んでます。
どうどうめぐりな考えしか浮かばない。
10年固定 3,05って たかくないですか?借り換え検討してるけど(ずっと悩んでますが)1%は やはり 開きがなくて、でも、1%の開きがないと借り換えメリットはないって、いうのはバブルとかの時代の話のような気がするのですが、違うのでしょうか?今、1%の開きってありますか?銀行もどこも、競合しあって、談合のようなものもあるらしいからどこかの銀行が一人勝ちはできなし、って、考えると借り換え諸費用 払って10年で(借り換えしようとしている銀行2,45)150万くらいの差ってどうだろう?なんかどうしてよいか わかりません。
知恵貸して下さい。
諸費用払ってでも、金利って 低いに こした事はないですか?今回は借り換えを見送り、10年後のもっと金利(どうなるかわかりませんが)が高くなったときに借り換えしたほうが良い?残金3090万今の銀行に繰り上げ350万今回借り換えするなら、350万繰り上げせず、他行の借り換えするときに 内入れ。
借り換え諸費用50万。
支離滅裂な文ですみません。
どなたか、良い知恵かしてください。
アドバイス待ってます。

10年固定3.05%って高いような気がしますね・・・。
>今、1%の開きってありますか?10年くらい前に住宅金融公庫で借りた人は、段階金利なので、最初の10年間2.85%→11年目から4.0%に上がるんだそうです。
ここ数年の間に、銀行で借りた人だと、そこまでないかもしれませんね。
>150万くらいの差ってどうだろう?150万円の差ですか。
良さそうな気がするけど、どういうシミュレーションで150万円になったのかが気になるところです。
今の銀行、10年固定が終わった後、金利優遇ありますか?借換しようとする銀行、10年固定が終わった後、金利優遇ありますか?もし今の銀行に優遇がなくて、借換先には優遇があるのならば、今のうちに借換ちゃったほうがいいのかもしれません。
>諸費用払ってでも、金利って 低いに こした事はないですか?特に残高が多いうちは低いに越した事ないですね。
>今回は借り換えを見送り、10年後のもっと金利(どうなるかわかりませんが)が高くなったときに借り換えしたほうが良い?10年後どうなってるんでしょうね・・・。
金利の上がり下がりは大体10年のスパンで訪れるそうです。
とりあえず今は異常に安い状態です。
上がる可能性のほうが、もしかしたら高いのかもしれません。
10年後に借換しようと思ったら、10年固定で5%とかね・・・。
イヤですね・・・。
金利の変動は株の値動きによく似ているので、これこそ賭けです。
悩まれる気持ち、よく分かります。
後悔はしたくないですよね。
って何か余計に混乱させるような事を言ってすみません。

2008/5/31 22:15:35

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