物権

抵当権のついた建物等を、所有者が抵当権者の許可を得ずに勝手に取り...物権

いつもすいません。
また、お願いします。
不動産 物権変動で取消前の第三者に対して、取消を対抗することができるじゃないですか。
詐欺は別としても。
実際問題として、実務上の話で伺いたいのですが。
私は不動産業者でして、売買契約をよくやります。
しかし、売買契約をかわし移転登記も済んだあとに、この取消をされた場合かなり大変なんじゃないかと。
その場合、仲介業者として売主に正当な権利があるかどうかってことをどうやって調査すべきかと、ふいに考えてしましました。
よく相続した際に相続人が売却するケースが多いのですが、売却して第三者のものとなった後にですよ、もし、「相続放棄取消」とか、そんな感じで第三者の権利が奪われてしまうような場合を想定すると、とても恐いなって思ったもので。
ザックさんはこの件、どのような意見をお持ちなのか聞いてみたくなりました。
宜しくお願いします。

>不動産 物権変動で取消前の第三者に対して、取消を対抗することができるじゃないですか。
制限行為能力、強迫の場合には、第三者の善意悪意に関わらず、取り消しができますね。
>しかし、売買契約をかわし移転登記も済んだあとに、この取消をされた場合かなり大変なんじゃないかと。
そうでしょうね。
取り消す方も第三者に移転してたら、最初の買主にも転得者にも主張しなければならないので、大変でしょう。
>仲介業者として売主に正当な権利があるかどうかってことをどうやって調査すべきかと、ふいに考えてしましました。
仲介業者が調査するんじゃなくて、取り消す側がこれこれこういう原因があるから取り消す、と主張するんですよね?>よく相続した際に相続人が売却するケースが多いのですが、売却して第三者のものとなった後にですよ、もし、「相続放棄取消」とか、そんな感じで第三者の権利が奪われてしまうような場合を想定すると、とても恐いなって思ったもので。
相続人が売却したってことは、相続財産を処分したってことですから、相続放棄はもうできませんよね?実際のリスクが今一つピンときません。
制限行為能力や強迫による取消しって、そんなに多いわけでもないでしょうし。

2015/1/25 18:19:39

最近あったのですが、相続財産を適当に隠して、兄弟達をうまく言いくるめて長男1人が相続人となったってケースなんです。
まあ、売却する前にそれが分かり、相続放棄したことが無効(詐欺かも??)だと裁判になり相続放棄取消を認められたケースがあって・・・
実際、13年不動産屋やってて一度も質問したようなケースには遭遇してませんが、もしもってことを考えたら大変だなって思いまして。
登記名義人だから大丈夫かと思って契約しても、後から私が知らない理由で取消等があった場合、
やはりそれは仲介業者の責任ではないということで割り切るしかないでしょうかね??
実際、一生のうち、遭遇するかどうかも分からないような確率の事案でしょうし。
どうでしょうか。
>

民法についてです。
下記の内容の(その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは)とはどんな内容を意味しますか?例をしりたいです。
よろしくおねがいします。
第179条1.同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。
ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

このあたりの言い回しはごく一般的な基本書なら書いてある気はしますが。
「その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるとき」とは、①その物が第三者の権利の目的であるときと②当該他の物権が第三者の権利の目的であるときとに分解できることは判っています?義務教育レベルのごく簡単な国語の問題です。
①その物が第三者の権利の目的であるときある土地(所有者Aさん)に「Bさんのために地上権を設定した」とします。
所有者=Aさん地上権者=Bさんところが、Bさんがこの土地をAさんから買い取った場合は…所有者=Bさん地上権者=Bさんということになります。
Bさんの土地にBさんのための地上権を設定しておくことは全く意味がありませんので、地上権は「混同」が生じたとして消滅します。
所有者=Bさんところが、所有者=Aさん地上権者=Bさんこの状態の時に、Aさんがさらに「Cさんに対する債務を担保するために抵当権を設定した」という場合には事情が変わってきます。
所有者=Aさん地上権者=Bさん(先順位)抵当権者=Cさん(後順位)この時のCさんが持っている抵当権が「その物が第三者の権利の目的であるとき」にあたります。
このケースでBさんがAさんから土地を買い取ると、所有者=Bさん地上権者=Bさん(先順位)抵当権者=Cさん(後順位)ということになります。
この場合には「混同」の例外としてBさんの地上権は消滅しません。
なぜか?Cさんは「Bさんの地上権が付いているのを承知の上で抵当権の設定を受けた」からです。
Aさんが土地を売却する前に、抵当権が実行され、Xさんがこの土地を落札したという場合、こうなります。
所有者=Xさん地上権者=Bさん(抵当権は消滅した)元々Xさんは「Bさんの地上権という負担のある土地」を落札するはずなのです。
よって、Bさんは引き続きこの土地を使用する事ができます。
ところが、BさんがAさんの土地を購入したことで混同が生じて地上権が消滅するとなると、・混同が生じてBさんの地上権が消滅する↓・担保価値が上昇した状態で抵当権を実行できてしまうと、Bさんの地上権の利益を害した上で、Cさんは「濡れ手に粟」というべき利益を手にする可能性が出てきます。
(Xさんは地上権の負担の無い土地を手に入れる)だから、Bさんの地上権を混同によって消滅させることはかえってまずいのです。
②当該他の物権が第三者の権利の目的であるときある土地(所有者Aさん)に「Bさんのために地上権を設定した」とします。
所有者=Aさん地上権者=BさんBさんはマイホームを建てるためにC銀行からお金を借りて、「地上権」に対して「抵当権」を設定します。
所有者=Aさん地上権者=Bさん ← これに抵当権を設定(権利者C銀行)※さきほどは「土地(所有権)」に抵当権を設定していますこの状態の時に、BさんがAさんから土地を買い受けたとします。
すると所有者=Bさん地上権者=Bさん ← これに抵当権を設定(権利者C銀行)ということになりますが、この状況で「混同が生じて地上権が消滅」なんてことになると非常にまずいことは理解出来ますか?・当該他の物権が=Bさんの地上権が・第三者の=C銀行の・権利の目的=抵当権の目的であるときに、Bさんの地上権を消すと、C銀行が酷い目に遭います。
★借金のカタにとったはずの「目的物(地上権)」が消えて無くなるからです。
なんというか、これくらいの事も書いて無いようなテキストはもう使うのをやめたら良いと思うよ。
行政書士向けではないけど、司法書士向けの民法のテキストに「オートマシステム 民法Ⅰ~Ⅲ」というシリーズがあるので、これを使いなさいよ。
このあたりの事も非常に丁寧に踏み込んで書いてあるので、今あなたが使っているクソみたいなテキストを斜め読みしてバカな質問を連発して反感を買うよりはずっと良いと思いますが。
#というか、行政書士試験向けのテキストはアレな物が多いです。
まあ、こういうアドバイスも全力でスルーされるんだろうなー。

2014/12/17 09:32:10

不動産質権者が不動産の占有を侵奪された場合は、物権的請求権ができる理由が民法353条の反対解釈みたいなのですが、この意味がよくわかりません。

う一ん、どっから説明しようかたしかに質権は留置権と同様に「占有」している事によって成立しますそこで(質物の占有の回復)第三百五十三条 動産質権者は、質物の占有を奪われたときは、占有回収の訴えによってのみ、その質物を回復することができる。
反対解釈って訳でもないけれど、この条文では「動産」と明記してある質権に基づく返還請求は出来ないところで、この「占有」にはどんな意味があるのだろうか(ちょっと内田民法風)これは、占有(保持)する事によって、登記のない質権を「公示」してる意味があるんだ動産に対して占有がないのに質権のような権利を認めると、訳がわからなくなるでも不動産質権は少し異なり、登記によって公示されるならば不動産質権については、使用収益を認めたり、「不動産質権に基づく返還請求権」を認めても良いのではって話し

2016/10/9 21:40:03

物権というのは、行政法的な対世効的効力はすべての物権は認められるのでしょうか?補足ZAC御前 ZACさんのことを法学の師と考えて良いでしょうか?

なんで民法の話が急に行政法に飛んだのかよくわかりません。

2016/3/1 17:38:27

動産の物権変動について教えてください。
Aは自己所有の絵画をBに売却し、Bの依頼により引き続きこの絵画をBのために保管していたところ、Cからこの絵画の売却をもちかけられたため、これを重ねてCに売却し、現在はCのために保管している。
BはCに絵画の所有権を対抗できるか。
という問題で、答えは対抗できる、になっているのですが、よく理解できません。
どのように理解したら良いでしょうか、できたらなるべくわかりやすく教えてください、お願いしますm(_ _)m

即時取得と占有改定の問題ですね。
占有改定とは現実の占有が移転するわけではなく、従来占有している人が第三者のために占有することをいいますね。
A→B 絵画はAの手元にある(占有改定)A→C 絵画はAの手元にある(占有改定)この場合、Cが保護されるのかという問題ですね。
動産の場合は、占有を信頼した者を保護する制度、これを即時取得といいます。
善意、無過失の第三者を保護する制度です。
裁判例(昭和35年2月11日)は占有改定での即時取得を否定しています。
Bの権利を剥奪してまでCを保護するためには、Cは現実の占有をAから受けておきなさいとの考えが背景にあります。
参考になりましたでしょうか。

2015/2/19 17:45:03

収益物権を分けるときAは売ったら入ってくるお金は高いが、今流動資産(家賃収入)は入らない。
Bは流動資産(家賃など)は入るが後はつぶすだけの価値の場合、貴方なら、どちらを選びますか。
又、自分はAが欲しいが、お金がないのは不安(実際は他の収入もあるので心配ないです)とといった場合、うるさい人と関係を絶つため、譲りますか。
譲っても縁を切るほうがいいくらい、嫌な人です。
又その説明を専門家がしても聞く耳を持たないのか、わからない様子です

どれ位の価値の収益物件か判りませんので、何とも言えませんが、「うるさい人と関係を絶つ」のであれば、一度で解決できる方を選ぶ方が良いのではありませんか?少しばかりのお金が入ってくるからといっても、何時まで続くか判りません。
処分できるものは、できるだけ早く処分して、早く縁を切りましょう!

2011/7/1 17:13:54

強迫の場合の物権変動について。
A→B→Cと物権が変動し、Cが強迫について善意であるとします。
そしてBはAを強迫して、物権変動を得たとします。
(不動産の場合)民法96条により、Aが取り消しすれば、所有権はAに帰属する。
(動産の場合)民法192条の即時取得により、善意のCが所有権を取得する。
以上の解釈であっていますでしょうか。
訳がわからなくなってきました・・・・。
ご教示お願いします。

(不動産の場合)取消権行使前にCが所有権を取得してた場合は、取消によりAに所有権が戻ります。
取消権行使後にCが所有権を取得した場合は、AとCのうち先に登記を得た方に所有権が帰属します(判例)。
------------------------------取消権行使によるAへの復帰的物権変動とその後で行われるCへの物権変動は、BからAとCの両者に二重譲渡したのと類似の関係(=対抗関係)にあるため民法177条が適用されます。
この場合「先に取消権行使したのに登記を怠ったAは所有権を取戻せないとしても仕方がない」とされるのです。
これに対し取消権行使前に所有権を譲渡されたCはAにとって「取消権行使で所有権を取戻すべき直接の相手」なので、Aの方が優先されます。
(動産の場合)BC間の取引で現実の引渡が既になされている場合は即時取得によりCの所有権が保護されます。
BC間の取引が占有改定に留まる場合は即時取得が成立しないため所有権はAに帰属します(判例)。
------------------------------動産の場合は取消権行使と同時に占有改定で対抗要件も具備されるので、取消権行使の先後による差違は生じません。
192条の「動産の占有を始めた」はあくまでも即時取得の効力発生要件であり、動産対抗要件である178条の「動産の引渡し」と同義に解する必然はない事に注意しましょう。
判例は即時取得の成立に関し、現実の引渡の時点で善意無過失である事を要求します。

2014/10/8 18:19:26

特許権についてです。
専用実施権が物権であるのに対して通常実施権は債権であると参考書に書いてありました。
それぞれ具体的にどのような権利か教えてください。

まず、専用実施権が「物権」であると書いてあったとすれば、それは間違いですね。
「物権」というのは、「物」を直接排他的に支配する権利ですからね。
専用実施権が支配する対象は、「特許発明」であって「物」ではありませんので。
「物権的権利」とされているはずですよ。
「物権的権利」とされるのは、まさに、特許発明を「直接排他的に支配する権利」であるからです。
すなわち、第三者をも拘束する対世的効力を持ち、特許権と同等の権利と言うことです。
当然のことながら、「物権的権利」ですから、一つの特許発明に対して一つしか存在しません。
これに対して、通常実施権は「債権」ですね。
「ある者が特定の者に対して一定の行為を要求することを内容とする権利」で、ぶっちゃけた話、ライセンシーが、特許権者に特許発明の実施をすることを要求する権利ということになります。
(特許権者はライセンシーに対して実施料を要求しますが、これは、通常実施権の本質では無く、付録です。
)「債権」の性質上、特許権者とライセンシーの契約に基づいて権利関係を自由に規定できます。
又、その効力は対人的効力しかありません。
即ち、当事者間でしか効力が無く、第三者には及ばないということになります。
「ある者が特定の者に対して一定の行為を要求することを内容とする権利」ですから、幾つ存在しても構わないことになります。
法律上にないもので、「独占的通常実施権」というものがありますが、これも「債権」です。
ただ、通常の通常実施権と異なる所は、「第三者に対して通常実施権を許諾しない」という、ライセンシーからの要求が含まれているに過ぎません。
【簡単】に説明すると以上のようなことになりますが。
あとは、特許法の条文に従えば良いと思います。
なお、以上は、質問に答えただけで、正確に言うと、特許権にしろ、意匠権にしろ、商標権にしろ、民法上は「準占有」であって、直接的には、「物権」の条文は適用されません。
あくまでも「的」であるに過ぎません。
まあ、普通は、ここまで考える必要は無いでしょう。

2014/10/23 19:19:04

もう少し正確に言うと、特許権を「物権的権利」とするならば、専用実施権は「用益物件的権利」ということになりますね。特許権を「特許発明を所有する」ということで「物権」のうち「所有権(物の全面的支配すなわち自由に使用・収益・処分する権利)」に類似するものとするならば、専用実施権は、特許発明の「使用収益をする権利」で「地上権」に類似すると考えられますので。どちらも「物権的権利」であることには変わりはありませんが。
回答の内、専用実施権は一つの特許発明について一つしか存在しないという答えは、厳密に言うと間違っていましたね。地域を分割して設定することができますから。
訂正します。
なお、「物権」とは民法で規定された権利で、有体物に対する権利であると言うことは、民法で、「物」とは有体物とするとされていることから明らかです。
>

物権的請求権についてテキストに、物につき対抗要件を備えなければ、物権的請求権を行使することができない。
とあります。
物につき対抗要件を備えるとは、どのようなことを指しているのでしょうか?また、その対抗要件としてどのようなものがあるのでしょうか?分かりやすい例をあげていただけると助かります。
また、テキストには「物権的請求権の行使に対抗要件は不要である」と書かれています。
必要だったり必要でなかったり、頭がちんぷんかんぷんです。
ご回答のほどよろしくお願いします。

物件的請求権は、占有訴権と同様に認められているものです。
物権的請求権の要件は、占有訴権などと同じで1、「物件的返還請求権」-物権者が占有を奪われていること(これは、占有訴権の占有回収の訴えとは異なり詐欺、遺失の場合も除外されません)2、「物件的妨害排除請求権」-物権の行使が権限なく妨害されている事3、「物件的妨害予防請求権」-物権侵害の恐れがあること上記1~3のどれかが生じれば物権的請求権を行使できます。
例えば甲は乙土地を所有していますがこの乙土地に第三者Aが勝手に建物を建てようとした場合甲は物件的請求権として物件的妨害排除請求権を行使できます。
対抗要件で言えば不動産の物権変動には対抗要件が必要です。
例えば甲は乙に土地を売ったが甲は乙に引き渡す前に更に同土地を第三者Aに売ってしまった場合乙とAは同位置に立ちますので乙がAに対抗できるのは登記が必要ですこれを対抗要件と言います。

2009/9/22 17:21:46

抵当権のついた建物等を、所有者が抵当権者の許可を得ずに勝手に取り壊したら、建造物損壊罪が成立する余地がありますが‥先取特権のついた建物についても同様なんでしょうか?実際抵当権と同じ「物権」ではありますが‥補足えーと、例えば従業員って給料債権持っていますよね?会社が破産でもしない限り、先取特権って生じませんよね?会社が破産して給料を従業員に払えない時に、従業員の給料債権に基づく先取特権が発生した後に、会社の社長が会社の建物壊したら、罪になるの?いっている俺自身良くわからんが

なんで、同じ物権なのに抵当権だと犯罪になって、先取特権だと犯罪が成立しないと考えるわけ?こっちの方が聞きたいですね。
「自分の物をぶっ壊しても誰にも迷惑かけてないから俺の勝手だろ」という理屈が通用しない、という点では、どっちだって同じでしょ?

2015/6/8 00:56:40

>会社が破産して給料を従業員に払えない時に、従業員の給料債権に基づく先取特権が発生した後に、会社の社長が会社の建物壊したら、罪になるの?
もろ該当します。そもそも破産して管財人の管理下にあるんで、そもそも自分の物じゃないでしょう。
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