繰上返済

広島銀行で住宅ローンを組んでいて、全額繰上返済を考えています。た...繰上返済

住宅ローンについて悩んでいます。
3500万円の住宅ローンを組む予定です。
住宅購入にあたって初めて調べたことばかりなので、分からないことだらけになってしまいました。
5月現在で三井住友銀行から通期-1.6の変動金利0.875で借りられるそうです。
固定だと2.5です。
(6月になってしまったので多少変わるかもしれませんが…)最初は固定でいくつもりでしたが、変動の優遇が-1.6ということは変動が店頭表示で4.1になって初めて固定にした場合の支払額と並ぶと考えてよいのでしょうか?もしそうであれば、最初は固定でいくつもりでしたので、その固定で支払うはずの分の差額を全て繰り上げにまわして、さらに支払額縮小型を選ぶ方が良いのでしょうか?いつか変動が4.1を超えるかもしれないですが、4.1までなら固定にしたと思えばいいや!4.1を超えてもその時はある程度債務が減っているからなんとかなるかな?というのは甘すぎますか?毎日毎日、固定にするか変動にするかで悩んでしまいます。
知識も付け焼刃なので、間違った解釈をしていれば指摘お願いします。

変動金利が無難です。
わざわざ高い金利の固定を選択する理由がありません。
繰上返済を上手に利用しながらの返済をお勧めします。
自己責任でご判断下さい。
①変動の優遇が-1.6ということは変動が店頭表示で4.1になって初めて固定にした場合の支払額と並ぶと考えてよいのでしょうか?⇒ 毎月の返済額のみで考えれば、その通りです。
(5年ルール等については既にご回答の方の項を参照してください) 但し、大きな誤解があります。
いつ、4.1%になるかでご負担される総返済額が大きく変わります。
例えば、借入期間の半分の期間が0.875%、残り半分の期間が5.7%(優遇後4.1%)。
これで平均して、2.5%のように見えますが、実は全く異なります。
この条件でいけば、残高の多い時に金利が低くく、残高が減少した後半期に金利が上昇しています。
1000万円の0.875%は 利息87500円ですが、 残高が減少して500万円の2.6%なら52000円にしか過ぎません。
つまり、上記前提で総返済額が逆転するには、後半の住宅ローン金利が優遇前で、 8%とか9%になるようなタイミングにしかならないはずです。
(時間がなく正確には試算していません。
)allabout.co.jp/gm/gc/10455/いろいろなサイトで過去の金利推移が乗っています。
過去の金利は平均で4%程度とよく言われますが、これは昭和58年に民間住宅ローンで変動金利型が登場して以来の約30年間の平均です。
平成7年に変動金利が2%台になってから一度も3%台に上昇していません。
もう20年近くこの金利が定着しています。
さらに昨今では優遇幅なるものがどんどん拡大し、現在では1%割れが標準となってきています。
変動金利のベースとなる金利上昇する時は、基本的には物価が上がっているか、景気がよくなる、あるいはその両方というタイミングです。
その時にはご自宅の資産価値も、給料も上昇しているでしょう。
「金利の上昇するリスク」と 「上昇しないリスク」どちらを取りますかということです。
10年固定と変動を比較し、金利差が1%とすると、支払額が逆転するのは5年後に金利上昇したとして、3%今より上昇した時だけです。
変動金利の水準でいけば、優遇前金利で5%後半水準です。
借り換えて、金利が上がらないリスクの方が高いと言わざるを得ません。
少なくとも私には想像できません。
銀行の方も含め、専門家を名乗る人でもなかなか計算できる人はいませんが、基本的には今のまま借入を続けるのが賢明かと思います。
②最初は固定でいくつもりでしたので、その固定で支払うはずの分の差額を全て繰り上げにまわして、さらに支払額縮小型を選ぶ方が良いのでしょうか?⇒ ご負担に問題がなければ、それが無難です。
ただし、金利上昇に備えながら、当初は35年という手もあります。
住宅ローン控除もあり、実質金利負担はゼロです。
その差額をいざという時の繰上資金として確保しておくというのも良いのでは。
貯まったお金は、繰上、リフォーム、教育、クルマ、介護・・・色々と役立ちます。
③いつか変動が4.1を超えるかもしれないですが、4.1までなら固定にしたと思えばいいや!4.1を超えてもその時はある程度債務が減っているからなんとかなるかな?⇒ 非常に健全な考えだと思います。
繰上返済をする目処の金利をあらかじめ決めておけば安心です。
例えば、1.5%とか2%とかになれば、100とか200とかを繰上するとか。
国内の金利が大幅にあがれば、1000兆円の国債は大暴落。
何十兆円も国債を保有するメガバンクも持ちません。
消費税も上がり、家も売れなくなり、経済も持ちません。
アベノミクスがそんな状況を許すとは思えません。
株価急上昇に伴い、長期金利も上昇していますが、本来、日銀は金融緩和を進めており、今の金利上昇は日銀の思惑とは異なります。
固定金利の上昇は毎月動く範囲内のものに過ぎません。
実際、変動型住宅ローンの基準金利になる短期の政策金利はほとんど上昇していません。
本当に金利が上昇すれば、100でも200でも繰上返済すれば、充分にヘッジできますよ。
固定を勧める方がいるのも心情的には分かりますが、いついくら金利が上昇したら総返済額が逆転するのかシミュレーションされている方が固定金利を勧めていることを拝見したことはありません。
固定金利を勧める方のイメージは今年からいきなり1%とか2%上昇するような印象でのお話にしか過ぎません。
念のため。
高い固定で借りたつもりで、差額+αを積立しておくのが最も現実的で賢明な対策かと思います。
変動で0.875% … 現在考えられる最も有利な条件です。
以上、ご参考まで。
自己責任でご判断下さい。

2013/6/1 20:10:29

ソニー生命の米ドル建終身保険に加入していて、月約5万くらい(毎月変動)払っています。
80000ドルの死亡保険で、払込期間は10年間です。
10年後の払込保険料は52147.20ドルで、10年後に解約すると48312.00ドルです。
これで死亡保障と貯蓄を兼ねていて、10年後に住宅ローンの繰上返済にも使えます、と説明されました。
保障は今のところ団信と、他に会社の掛捨てのグループ保険500万が65歳までそれ以降のグループ保険はなくなります。
他に700万の更新型の定期保険(保険料約9000円).ローンが70歳まであるので、65歳で繰上返済も考えています。
この保険に入っていても大丈夫でしょうか?それとも毎月それだけ貯金した方がいいですか?教えてください。
補足54で加入から2年間で払い込んだ保険料は1ヶ月434.56ドル2年間で10429.44ドルで支払った総額1152080円で、大体平均すると、1ドル110円くらいかと思います。

> 月約5万くらい(毎月変動)、払込期間は10年間です。
10年で、約600万円支払> 10年後に解約すると48312.00ドルです。
120円/ドルで、580万円、115円/ドルで、555万円> 10年後に住宅ローンの繰上返済にも使えます解約するのでしょうから、600万円保険料支払って、555万円受取ってことですか?終身の場合、低解約返戻金型だと思いますから、10年やそこらで解約って、お金をどぶに捨てるようなものとなってませんか???保険契約時に損益分岐点ともいえる設計書もらったとおもいますから、それを確認すべきです。

2017/5/17 17:15:13

ローン前倒しの返済についての質問です。
アパートの賃貸経営をしているのですが、その中でローンをしている物件があります。
以前他の大家さんから、できるだけ長く借りた方がいいと言われましたが、ローンを前倒しして返済すると、確定申告の際経費として借入金利子を入れられなくなるから、なるべくローンを続けた方がいいのでしょうか?ローンを前倒しして返して毎月の収入を増やすよりも、ローンをしたまま借入金利子を経費としてあげた方が賢いのでしょうか?ローンを返してしまったらこちらはすっきりするし、毎月の収入も増えるので前倒ししている物もあるのですが、どちらの方がいいのでしょうか?

不動産賃貸業です。
私は、繰上返済は一切しません。
これは、節税効果というより、経営だからです。
不動産賃貸業を経営と考えた場合、成長のエンジンは基本的に物件購入になりますね。
繰上返済して自己資金なかったら、融資が受けられず、購入できません。
よって、自己資金を減らすようなことはやりません。
ま、経営学のファイナンス理論からしても、上記は借入金利を上回る新規投資案件に投資するわけですから、合理的ですね。

2018/3/24 18:47:22

では、もうこれ以上物件はいらない、もう買わないと決めたら新しい投資をしなくなる訳なので、その時は返済してしまった方がいいと言う事でしょうか?>

住宅ローンの繰上げ返済をする場合、例えば1)毎月2万円をせっせと2年間繰上げ返済する。
(繰上げ返済額:48万円。
※この場合、返済期間の短縮はできない。
月々の返済額が減る。
2)毎月2万円を貯金しておいて、2年後に48万円繰上げ返済する。
※この場合、期間を短縮する。
どちらも元金から返済するつもりです。
本当はどちらも期間短縮したかったのですが、月々繰上げだと期間短縮はできないそうです。
(銀行のルール)どちらの方がお得なのでしょうか?

手数料は無料で計算します。
繰上返済は、以下の特徴があります。
・少しでも早い方がメリットが出る (利息が残高に対してかかるため)・返済額軽減型の場合、返済額が軽減された分を次の繰上返済へ 全額充当すれば、期間短縮型と効果は同じだが、 そうでない場合、期間短縮型の方がメリットが出る今回の場合、毎月2万円という一定額を2年間繰上げ返済するため、シミュレーションしてみないと、分かりません。
以下でシミュレーションしてみました。
・3000万を1%で30年で借入・13か月目から2万繰上返済(返済額軽減型)と、 36か月目に48万繰上返済(期間短縮型)を比較総支払額は48万繰上返済(期間短縮型):341096382万繰上返済(返済額軽減型):34186462→48万繰上返済の方が、76824少なくなる。
ただし、返済額軽減型の方は、14か月目から返済額が減り、3年目以降、1641円返済額が少なくなります。
差分の溜まった分を、次の繰上返済に充てることも可能です。
また、気持ち的に 返済額が軽減された方が安心しますが、この分は未考慮です。
2万繰上返済(返済額軽減型)の方は 返済額が減っていくので、20000、20100、20200、20300と少しずつ繰上返済額を増やしていくのであれば、結果は違ってきます。

2018/5/11 02:37:30

住宅ローンの繰上返済で困っています。
主人の収入は手取で30万ほどです。
住宅ローン9万8千円と少し高めですが、今は夫婦だけなので特に気になりません。
しかし、子供2人欲しいのもあり、残り20万では子供ができると厳しいらしいので、繰上返済で月々の負担を減らすべきか悩んでいます。
100万円で月2千円くらいなので、1000万繰上返済すれば月8万。
手取り収入の30%以下に収まります。
しかし…返済する額の割に減る負担が少ないですし、住宅ローンの控除もあり実質金利はゼロです。
戦略的にはどうなのでしょう?もしもの為にとっておくか、借金は早く減らし日々の負担を減らすべきか…。
また1000万を貯めようと思うと私達の収入では最低でも1年半かかりますが、2万円なら一日休日出勤すればすぐ変わる額だなぁと…。
そもそもですが、もしかすると、手取り30万で子供を持つのは厳しいのでしょうか?(もちろん共働きのつもりですが、出産でなにかあれば100%働けるわけでないので。


)30万で生活できれば、主人の収入からでも子供の学費など貯金ができると思いますが、厳しい生活になってしまうのでしょうか。
今は2人で生活してるので、想像がつかず困っています…。
補足有難うございます。
やはり控除のある期間は返済せず貯金するのが有利なのですね。
しかし投資の才能はないので…魅力的ですが…。
>me_and_insidemeさん 年収800万って世間の平均くらいだと思ってましたが、1人でも厳しいのでしょうか?専業主婦の家庭もありますが…月10万も異常な金額でもないので、(3LDK賃貸で12万等)世間の皆さんそんなに稼がれているのですか?

控除のある期間でも、その家庭の収入によっては繰り上げ返済する方が圧倒的に有利です。
特に、ご質問者さまのご家庭は1000万を18か月で貯められるのですから…。
第一、支払中のローン額9万8千円の内、元金が幾らかご存知ですか?(毎月定額の支払いの様なので、元利均等の返済だとは思いますが…)多分、半分以上金利です。
(購入して2,3年だと殆ど金利ですよ)半分金利に当てられていると仮定して、年間約60万の金利を払っています。
これは、今の住宅ローン減税のMAX(借入元本残高5000万として)50万より多いです。
借入元本残高が少なければ減税額も比例して少ない…。
そして元本はほとんど減っていない…。
皆さん、住宅ローン減税を誤解されています。
ローンの借主(この場合、ご主人だけ)の支払所得税とローンの元本の残高(年末での元本残高)、取得年度などによりますが、戻ってくる税金はローンの元本残高の約1%で支払所得税がMAXとなります。
所得の少ない、元本が多い場合だと、控除額>支払所得税で、返金されるのは支払所得税だけですし、所得が多く、元本が少ない場合は、支払い所得税>控除額で、返金されるのは控除額のMAX金額だけです。
所得も3000万以下の人が対象ですし、元本も全てが控除対象となる訳ではありません。
居住開始年によって、控除対象となる元本(借入の残元本)が違います。
(H22年までは5000万まで、それ以降は毎年1000万ずつ対象額が減っていますよ)なので、ケースによっては、控除対象外となる元本に対して繰り上げをするのは非常に有効です。
また、月の支払は元本+金利ですが、繰り上げは、全て元本の返済に充てられます。
借り入れ当初の返済では殆ど利息の支払いなので、これはとても大きいです。
その効果は、借入開始から繰り上げ返済が早ければ早いほど効果は大きいということです。
今は昔と違って減税期間も10年のようなので、10年まってガツンと繰り上げでは同じ繰り上げ額でも支払金利の減額分は大分損すると思います。
繰り上げの効果は、期間短縮型の方が、返済額減額型より大きいです。
減税対象の借入額が年末の元本残高なので、1月に繰り上げ返済する方が多いです。
(我が家もでしたが…)結局、ローン減税といっても、借入元本残高(年末)の1%しか戻らないってことです。
さらに、我が家の例ですが、ローン開始数か月目に200万繰り上げしましたが、それによって支払わずに済む利息は200万以上でした。
(14年前なので今より金利は高く2%代後半、当時の住宅金融公庫で、元利均等ボーナス無しで2000万借入ての状態で繰り上げは期間短縮でしたが…)2000万に対する戻ってくる税金はたった20万です。
200万異常支払わなくて良い方が、自分たちには効果的だったので、繰り上げしました。
また、見落としがちですが、多くの人が利用している団信保険はローン残高によって保険料が決まっています。
繰り上げすれば保険料も減額されます。
実質金利0は話だけ聞けば魅力的ですが、ご質問者さまのご家庭は、察するに我が家のように手元資金を沢山残しているのでは?それなら、ご家庭で、残す手元資金を決めて、子供の為の貯蓄計画を決めたら、残りの殆どを繰り上げされた方が良いのでは?と感じました。
ご質問者さまのご家庭の減税額と現在の年額支払金利、余剰資金などを踏まえて、繰り上げも考慮しながら考えてはいかがですか?補足財務省の関連ページを見つけたので貼っておきます。
www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm

2012/4/21 12:48:26

住宅ローンの固定期間について現在、住宅ローンの借り入れで、事前審査が通った金融機関から、連絡がありました。
10年固定と全期間固定で迷ってます。
融資額 2200万円返済期間 35年 金利(保証料込)10年固定 0.69% 11年目、基準金利が現在と同じとの仮定なら、変動に切り替えると0.64%全期間固定 1.19%10年固定が変動並みに安いのが魅力的です。
それに比較して全期間固定は、割高な気がしますが、金利上昇リスクを回避できる魅力があります。
どちらがよいでしょうか。
漠然とした質問で申し訳ないです

10年後に繰上返済できる分を、10年固定。
残りを全期間(選べるなら20年固定)仮に500万繰上できるなら、10年固定700万(10年後の残債500万)全期間1700万これで全て固定金利にしつつ、10年後からは毎月の返済額が減ります。
必要なら減った分を更に繰上に回しましょうひとつ確実なのは、繰上するつもりなら全期間一本はありえません。
35年固定だから割高なのに、繰上げてしまったらアホらしいです(たとえ返済軽減であっても)もし全期間を選ぶなら、繰上ではなく投資と組み合わせましょう

2018/2/21 08:13:03

銀行からは、二本立ては、できないと言われました。繰り上げ返済は、貯金に余裕がでたら、していくつもりです。定年退職後は、返せないので。退職金、現在は、二千万くらい?でるのですが、将来はわかりませんし、老後資金の目減りは避けたいので。>

住宅ローンの借り換えと繰上げ返済について質問です。
繰上げ返済しようとした場合、借り換え前と後ではどちらが良いと思われますか?現在、住友信託銀行にて借入中です。
残高1810万円、返済期間29年、変動金利1.175%です。
借り換えはSBIネット銀行で検討中。
単純に1810万円と諸経費も含めた場合…返済期間27年10年固定金利毎月支払額は6万円程と今と変わらずですが2年縮めて現時点で130万円ほどメリットがあるらしいので考えています。
(因みに全期間固定だと3万円程安くなる感じでした。
)繰上げ返済額は200万?300万円。
借り換え前後どちらが良いか計算の仕方が全く分からないので、どなたか教えて下さい。
宜しくお願い致します。
文章がわかりにくいかもしれません…

繰上返済をすれば、手数料がかかります。
借換をすれば繰上完済手数料がかかります。
手数料を抑える方法は、1810万円と諸経費から繰上返済額分を引いた金額で住宅ローンを組んで下さい。
繰上返済手数料1回分と住宅ローン金額が減った分メリットが増えるはずです。

2017/4/3 22:56:27

リボ払い返済についてです。
三井住友VISAカードを利用しています。
月々返済額を設定していますが、毎月一回の支払いの他にATMなどから2万円とかプラスで返済しています。
このような場合、毎月一回の返済額をプラス2万円に増やしたほうが、利息がかからない(元金が減る)orどちらも変わらない。
なのかわかりません。
少しでも早く減らしたいと思っていまして、ご教授お願いいたします。
(例)毎月返済額7万円+ATMから2万円orお金がある時にすぐ払わずに毎月返済額を増額で9万円(三井住友VISAは毎月設定を変えられます)返済額以上に自分が使ってしまえば、もちろん元金が減ることはないのでこの場合はそれを除外してお願いいたします。

ショッピングリボの繰上返済をおこなった場合、引落日翌日から返済日までは日割り計算でリボ手数料が掛かってきます。
2万円を繰上返済した場合のリボ手数料の差額は1日当たり20000×0.15÷365≒8.219円で、30日で246円です。
ATMの手数料と比較してください。
大差なければ毎月の返済額をVpassで変更してもいいと思います。

2017/6/19 21:12:51

引落日より10日早く入金したら、2万円に対するリボ手数料は82円お得ということです。>

住宅ローン月々返済先日住宅ローンを夫婦で組みました。
今までは家賃で7万、住宅ローンを組むと8万7千円。
太陽光を付けてオール電化なので、少なくみて月々平均8千円くらいは電気が売れそうな感じです。
払える金額なのですが、子供が二人いて将来色々とお金がかかってくると思うので、その時が不安です。
ちなみの我が家は夫婦合わせて年収約570万円くらい(手取り)ですが、夫はここから国保など支払っています。
家族構成や年収が近いかた、月々いくらくらい返済していますか?

うちの場合は、6回の繰上返済と、1回の借り換えを行っており、大体約4万→約3.5万→約3万→約2.5万とここまでが1行目で、上記とは別にボーナス払いがありました。
また、別に 管理費もあります。
2行目は約5万で、ボーナス払い無しです。
頭金を約600万払い、横浜にいる時に名古屋の家を購入し、ローンが始まってすぐに転職しました。
退職金が300万程有り、繰上返済したので、初期に1000万程払っています。
利息は残高に対してかかるので、残高が高い初期に繰上返済する程、支払う利息が減ります。
とは言え、無理な繰上返済は控えるべきですが..返済額軽減型で繰上返済すると、次回の繰上返済もし易いですし、生活も楽になりますよ。
期間短縮型の方が得ですが..

2016/8/25 00:07:16

広島銀行で住宅ローンを組んでいて、全額繰上返済を考えています。
ただ、仕事が休めず土日しか手続きに時間がとれそうにありません。
土日に繰上返済はできるのですか?

土日に返済は無理だと思います。
借りられている支店に事情を説明して相談されて下さい。
店舗一覧です。
www.hirogin.co.jp/network/index.php

2013/5/30 22:11:41

-繰上返済

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